BOUW-MANAGEMENT
Bouwmanagement en -begeleiding
Het bouwen van een huis is een dynamisch proces en het omvat veel facetten waarmee rekening moet worden gehouden. In grote lijnen is het proces te verdelen in vijf items die van toepassing zijn voor het uiteindelijke resultaat: organisatie, informatie, tijd, kosten en kwaliteit.
Al in het begin van het ontwerpproces is het van belang om hier alert mee om te gaan. Ambities en budget moeten steeds in evenwicht zijn.
Later in het ontwerpproces komen ook technische aspecten die van belang zijn voor het budget en bijvoorbeeld de bouwtijd. Steeds zal een goede afweging moeten worden gemaakt om te komen tot een goede beslissing. Bijvoorbeeld het maken van tussentijdse begrotingen, die in detaillering zijn afgestemd op de fase waarin het project verkeert, zorgen er voor dat financiële teleurstellingen achteraf worden voorkomen.
Als de aanvraag voor een omgevingsvergunning is ingediend dan kan de aandacht worden gericht op de realisatie van de plannen. Er zijn meerdere mogelijkheden om het werk te laten uitvoeren. Zo kan bijvoorbeeld worden gekozen om samen te werken in een bouwteam met één aannemer, omdat deze bij u bekend staat om zijn goede kwaliteit. Er kunnen offertes worden aangevraagd bij meerdere aannemers om te komen tot een laagste prijs. Of u ontrafelt het gehele bouwproces en brengt de diverse werkzaamheden (zoals ruwbouw, installaties, afbouw) onder bij verschillende aannemers. Ieder proces heeft hierin voor- maar ook nadelen.
Het aspect ‘informatie’ is een belangrijk onderdeel in het proces. Een gebrek aan communiceren zal al snel leiden tot discussie. Een goede technische omschrijving of bestek en compleet uitgewerkte (werk)tekeningen zijn steeds een belangrijke basis voor de beoogde kwaliteit. Ook het vergelijken van offertes wordt hiermee een stuk eenvoudiger; er moet worden voorkomen dat hier appels met peren worden vergeleken.
Tijdens het uitvoeringsproces moet regelmatig worden gecontroleerd dat er geen bouwfouten ontstaan. Technische controle van het werk van de aannemer door een onafhankelijk adviseur is hierin aan te bevelen.
Voortschrijdend inzicht kan er wel eens toe leiden dat tijdens de uitvoering aanpassingen of aanvullingen gewenst zijn. Uw bouwbegeleider kan u hierin helpen beslissen en het meerwerk van de aannemer beoordelen.
Als de uitvoeringswerkzaamheden zijn afgerond moet het werk worden opgeleverd. Een kritisch oog voorkomt dat onvolkomenheden of gebreken worden geaccepteerd. Garantieverklaringen en een revisieboek worden door de aannemer overlegd. En als het goed is wordt het huis nu juridisch uw eigendom. Een bijzonder moment.
Villa Delphia is steeds uw adviseur en vraagbaak. Dat geeft rust en zekerheid: een prettig gevoel!
----------
Aandachtsgebieden:
Prijs- en Contractvorming
- Integreren van werkzaamheden van betrokken adviseurs (zoals constructeur, installatie- en domotica-adviseurs, binnenhuis- en tuinarchitect)
- Opstellen van een bestek of werkomschrijving
- Aannemers selecteren (o.b.v. referenties, financiële zekerheid, garanties, beschikbaarheid, e.d.)
- Opvragen van vrijblijvende offertes, offerte(s) beoordelen (of begeleiden van de aanbesteding)
- Opstellen aanneemovereenkomst
- Het project uitvoeringsgereed maken
Kantoor- en administratieve werkzaamheden:
- Coördineren en afstemmen van werkzaamheden
- Plannen, sturen en bewaken vergunningen
- Bewaken projectdoorlooptijd (uitvoeringsplanning)
- Werk- en productietekeningen aannemer, zoals geprefabriceerde stalen of betonnen
- Constructies (incl. sparingtekeningen voor installaties)
- Constructietekeningen en -berekeningen
- Installaties: berekeningen, keuzen en werktekeningen
- Termijnenstaat (schema betalen van facturen)
- Bewaken fasebudgetten adviseurs
- Overleggen meer- en minderwerken
- Voorzitten van bouwvergaderingen. Verslaglegging en hieruit voortkomende werkzaamheden
- Kwaliteitsbewaking algemeen
- Uitzetten werk en bepalen van Peil geschiedt door de aannemer in samenspraak met de gemeente en/of directie.
- Heien of boren van de palen
- Keuren van funderingswapening
- Controle begane grondvloer en eventuele wapening
- Algemeen toezicht
- Controle wapening en leidingwerken in verdiepingsvloer
- Controle leidingwerken vloer 2e verdieping incl. eventuele wapening
- Controle dakplaten / woning wind- en waterdicht
- Controle alle leidingwerken aangebracht, voordat dekvloeren aangebracht
- Onvolkomenheden vastleggen en (herstel)afspraken maken
- Controle garantieverklaringen
- Controle revisiestukken en/of opleverdossier
- Financiële afwikkeling
- Nazorg bij de service- en onderhoudstermijn (na 3 maanden in gebruik van woning)
Bouwbegeleiding
De te besteden tijd voor bouwbegeleiding is sterk afhankelijk van het project, de complexiteit, het budget, de kwaliteit van de aannemer en de aanwezige kennis en vaardigheden bij de opdrachtgever.
Bij een project tot circa 750 m3 zou de bouwbegeleiding er als volgt uit kunnen zien, op basis van regulier toezicht op het werk, zonder calamiteiten:
- start werk (optioneel): uitzetten werk (in samenspraak met aannemer en gemeente)
- 1e bezoek: toezicht bij heien of boren van de palen
- 2e bezoek: keuren van funderingswapening, toezicht tijdens storten beton
- 3e bezoek: controle begane grondvloer en eventuele wapening
- 4e bezoek: algemeen toezicht (steekproef)
- 5e bezoek: controle wapening en leidingwerken in verdiepingsvloer
- 6e bezoek: controle leidingwerken 2e verdiepingsvloer incl. eventuele wapening
- 7e bezoek: controle dakplaten en wind-/waterdichtheid
- 8e bezoek: controle alle leidingwerken aangebracht
- 9e bezoek: oplevering
- 10e bezoek: nalopen restpunten, eindafwerking
De huidige communicatiemogelijkheden (email, facetime, WhatsApp, overleg via teams) maken advies op afstand in sommige gevallen ook mogelijk, waardoor deze kosten niet hoog oplopen.